DÉCLARER VOS REVENUS LOCATIFS SANS VOUS TROMPER

Chaque année, les propriétaires-bailleurs font face au casse-tête de la déclaration des revenus locatifs. Le FASTT vous simplifie la vie à travers ces quelques conseils.

 

LA LOCATION EN MEUBLÉE

La location meublée en BIC et non en revenus fonciers !

C’est l’erreur la plus fréquente commise par les propriétaires bailleurs: non, les loyers perçus dans le cadre de la location d’un appartement en meublé ne doivent pas être déclarés comme des revenus fonciers ! C’est bel et bien dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que vous devez reporter les sommes perçues, à condition que vos revenus de location saisonnière n’excèdent pas 70 000 euros par an.

 

Régime micro BIC ou régime réel ?

En dessous du montant de 70 000 euros par an, vous avez le choix entre les deux régimes.

Si vous choisissez le régime micro BIC, vous devez remplir le formulaire 2042 C PRO, ligne « 5ND » ou « 5NG ».

Votre avantage : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les montants déclarés. Veillez à reporter le montant de vos revenus en déduisant la totalité de vos charges.

Vous dépassez le seuil de 70 000 d’euros de revenus annuels ?

Vous êtes automatiquement soumis au régime réel. Vous devez remplir le formulaire 2031 et ses annexes, et ensuite reporter le résultat sur la déclaration 2042 C PRO.

Vous dépassez les 82 800 euros annuels ? Si vous fournissez au moins 3 prestations para-hôtelières, vous devez déclarer et payer la TVA en contrepartie, et ce, après en avoir déduit la TVA facturée par vos fournisseurs.

Votre avantage : en optant pour le régime réel, vous pouvez déduire une partie du bien de vos revenus locatifs, à savoir l’amortissement annuel. Vous allégerez ainsi vos impôts. Vous avez ainsi la possibilité de déduire chaque année 2 % du prix d’achat. Concernant le montant de l’amortissement de votre mobilier et des améliorations, le taux est compris entre 10 et 20 % et vous devrez l’amortir sur 5 à 10 ans.

 

Quid des cotisations sociales ?

Si vos revenus locatifs saisonniers annuels pour l’année passée sont inférieurs à…

• 23 000 € pour la location de logement meublé ou d’un logement de tourisme classé

• 5 268 €1 pour la location d’une chambre d’hôte

… vous n’avez pas de cotisation sociale à régler. Au-delà de ces montants, vous devrez régler des cotisations sociales du régime général.

 

LA LOCATION À VIDE

Catégorie revenus fonciers, 2 possibilités…

Le régime micro-foncier

Vos revenus locatifs bruts (hors-charges) sur l’année sont inférieurs à 15 000 euros ? Vous entrez automatiquement dans la catégorie du régime micro-foncier et vous devez remplir la déclaration 2042. Ce seuil comprend la totalité des revenus fonciers bruts du foyer fiscal, mais aussi la quote-part de revenu annuel brut de la société auquel l’un des membres du foyer est associé.

Votre avantage : vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs, les 70 % restant étant imposés à la tranche marginale d’imposition, auquel sont ajoutées les contributions sociales à hauteur de 17,2 %.

Par conséquent, le régime micro foncier [CP1] est le plus avantageux pour vous si vos charges n’excèdent pas 30 % de vos revenus fonciers. Sachez que vous pouvez passer du micro-foncier au régime réel : ce choix sera irrévocable pour une durée de 3 ans.

 

Le régime réel

Vos revenus locatifs bruts (hors-charges) sur l’année sont inférieurs à 15 000 euros ? Le régime réel est plus adapté.

Votre avantage : vous pouvez déduire de vos revenus fonciers la quasi-totalité des frais engendrés par la gestion de votre bien, c’est-à-dire les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunt, vos différentes assurances (habitation, loyer impayé).

Vous enregistrez un déficit foncier sur l’année ? La partie du déficit correspondant aux dépenses doit être imputée sur le revenu global annuel dans la limite de 10 700€. La différence du déficit supérieure à cette limite ainsi que les intérêts d’emprunt doivent être imputés sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Si votre revenu global est insuffisant pour pouvoir déduire l’ensemble du déficit, l’excédent est imputable sur vos revenus globaux des 6 prochaines années.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à contacter l’administration fiscale, notamment en ce qui concerne la déduction des charges. Les textes sont en effet assez complexes et chaque cas est différent. Cependant, ces conseils du FASTT doivent vous permettre de remplir votre déclaration fiscale plus facilement, plus rapidement.